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房地产业作为先导性的基础产业，将在今后相当长的时期内成为拉动国民经济增长的重要产业之一。但从目前我市房地产业整体来看，也存在一些值得关注的问题，如开发企业规模较小，低水平发展伴生的行业竞争力差，地域性开发结构性的不合理形成空置面积加大等等，在一定程度上不利于房地产业整体水平的提高。因此，适时调整房地产业投资尤其是调整住宅商品房内部建设结构，使之形成新建商品增量房与存量房相互联动更趋合理；投资增速与开发结构更趋理性化；行业利润与消费者承受力更趋于合理区间，籍以确保我市房地产业持续健康地发展。
一、房地产业的基本现状分析
1、房地产开发企业构成状况
目前，我市房地产开发企业共有70家，其中一级企业1家，二级企业8家，三、四级企业合计40家，暂定级别21家，2004年新批房地产企业2家。全部房地产开发企业注册资金为18.87亿元，从事房地产开发建设人员2100人，其中专业技术人员近1200人。
2、近年来房地产业开发业绩
2003年，全市房地产开发企业共完成房地产开发投资10.5亿元，比上年增长47.7%；房屋施工面积218.28万平方米，比上年增长77.7%；当年商品房销售收入4.77亿元，增长12.67%；截止2003年末，累计房屋空置面积19.88万平方米，比上年减少20.5%。
2004年，全市房地产开发企业共完成房地产开发投资13.2亿元，比上年增长25.7%；房屋施工面积246.9万平方米，比上年增长113%；房屋竣工面积102.8万平方米，其中住宅89.8万平方米，分别比上年增长50%和76.8%；房屋销售面积46.8万平方米，其中住宅面积38.4万平方米，分别增长16%和18.6%；房屋空置面积11.4万平方米，其中住宅3.3万平方米，分别下降42.6%和76.3%；商品房销售收入7.09亿元，其中住宅4.4亿元，分别增长48.6和29.3%。
3、商品房销售价格变动特点
调查资料显示，2003年，全市共销售商品房面积40万平方米，综合均价每平方米1286元，其中住宅每平方米综合均价1054元。2004年，全市共销售商品房面积46.8万平方米，综合均价每平方米1515元，其中住宅每平方米综合均价为1146元，分别比上年增长17.8%和8.7%。需要指出的是，上述商品房销售综合平均价格尤其是2004年住宅商品房的综合均价，在全部销售的面积中不乏有部分住宅房是经处置后的转化房价格低抛，进而拉动整体住宅房价涨幅不高。但是，透过2004年全市商品房尤其是住宅房市场价格涨势轨迹分析不难看出，自当年9月淮南市房交会举办之后，房屋价格就一路猛升，尤其是中心城区不少楼盘的住宅房价，涨幅之高令人咋舌。进入2005年以来，由于供求矛盾显现加剧，房价节节攀升，一季度，田家庵地区一类地段商品住宅平均价格为1930元/平方米，存量普通商品住宅房成交平均价格为1225元/平方米；谢家集区一类地段商品房价格为1350元/平方米，存量普通商品住宅房成交平均价格675元/平方米。更有甚者，中心城区个别新建商品房市场预售挂牌开价相继突破了2500元/平方米，已经达到群众的购买极限。尽管今年的全国“两会”已经明确释放出控制房价的信息，但今年以来，我市中心城区新开发的商品房因“景好”而好卖，不少优质楼盘出现一上市就销售一空的现象。有资料显示，6月份，全市普通商品住宅平均价格每平方米已达到1781.7元，高出去年同期36%。面对市场房价不降反升的走势，刚性需求的强力拉动，该买还得买，供销衔接依然良好。
二、需求高增长背后的隐忧
近些年来，由于国家持续实行积极的财政政策，尽力扶持住宅产业发展，不断加大对房地产业的信贷力度，其间减免了部分税费，如取消了开发企业的固定资产投资方向调节税，通过增加投资刺激消费需求等一系列向好措施，使我市的房地产业年均增幅保持30%以上高速增长。然而，深入分析之后则发现，急剧膨胀的房地产开发热的背后隐忧尚存，应当引起我们足够的重视。
1、房地产开发企业整体实力不强，行业竞争力较弱
目前，在全市70来家房地产开发企业中一、二级企业只有9家，其中，一级企业仅有1家。大部分房地产开发企业规模小、资质等级较低；相当的开发企业融资渠道较窄，对银行依赖性较大；不少开发企业的自有资金严重不足，项目开发资本金随着入市门槛增高，纵难形成区域成片开发，只能搞些零星插建散筑。由于零打碎敲式的小规模经营，勉强筹建的“花园、小区”配套设施无法跟上，环境状况的缺失严重和售后服务的承诺无法兑现，至于业绩只能是说着别人的故事。亦有较小的房地产开发企业名不符其也不实，只能接别人的二手活，混口饭吃。更有甚者，个别不具备开发资质的单位和个人通过非正常手段开发上市。由此派生而来的，大量并不适销的低价房有价无市少人问津，使得我市商品住宅空置面积始终徘徊于二位数的比重，形成的滞销性空置房面积大幅上升，大量资金沉淀，周转频率低下。如此开发状况使得运营风险加大，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂，在线工程将难以为继，亦不利于房地产业的健康发展。
2、经济适用房投资不足，导引房源结构性缺失明显。
“经济适用房”是我国特有的概念。按照政府的定义，所谓经济适用房，是一种向广大中低收入家庭的、政府提供优惠政策的、既“经济”又“适用”的商品房。从1998年到2003年，尽管全市共投入11.9亿来建设经济适用房，竣工住宅面积142.7万平方米，解决了一部分中低收入家庭“居者有其屋”的难题，有目共睹，经济适用房曾一度成为“炒楼”者的关注点，经济适用房不“经济”成为开发商、政府部门之间博弈的结果之一。结果，开发商在利润动机的驱使下，仍然开发建设大面积、多居室户型，况且对购买对象没有条件限制，这也是造成了经济适用房价格与商品房价格几乎没有什么差别，销售对象严重的缺失错位，救助性质没有得到较好体现。更何况2004年以来，全市经济适用房建设停滞，廉租房迟迟没有启动，可供房源结构的比例严重缺失，加剧了住宅消费多元化的供需矛盾，势必结下房地产市场畸形发展带来的非正常房价攀升的恶果。因此，调整开发结构应继续引起各方面的关注。
3、房地产市场发育不平衡，房价与区位分布悬殊明显。
首先，从开发量和开发企业的分布看，我市的商品房开发建设80%以上集中在国庆路口以西，泉山以东的城市中心地带，开发企业也大多云集在这一地段，而人口密集的我市西部地区和东部地区却没有一个规模像样的住宅小区；从商品住宅价格定位结构层面上看，虽然我市的商品住宅平均价格远不及周边地市实际市场价格定位走向，但在我市中心城区地带的住宅价格与东西部两地区的市场房价悬殊之大可窥见一斑，每平方米大致相差600元左右。尽管如此，一部分商品住宅房，因无区位优势，依旧叫好不叫座。而中心城区的住宅价格尽管突破近几年来少有的每平方米2000元，综合均价每平方米1800元大关，但入市销售出奇地火暴。显而易见，整合房地产业开发资源，规范房地产开发布局，我们仍有许多事情要做。
4、刚性需求与供给矛盾加剧，使“居者有其屋”的难度加大。
当前，影响我市房地产市场的决定因素还是供需比例严重失调，去年以来，受经营性土地停止审批，贷款门槛和规划要求提高，拆迁难度加大等因素作用，我市绝大部分开发商已无房可卖，无地可盖，特别是2005年以来，全市70家房地产开发企业，手里有余量土地可开发的更是寥寥无几，发放预售许可证的仅有一家，允许上市销售的商品房包括住宅房在内还不足5万平方米。一方面是有效供给的严重不足，一方面是刚性需求的旺盛。加之拆迁难延长了项目施工周期，极大地推迟增量房上市时间，更何况今年仅有矿业集团有唯一发放拆迁许可证的改造项目，还不足1万平方米以外，绝大部分房地产开发企业已无房可卖，无地可盖，房地产开发市场“打冷颤”的袭来，能否给我们带来一些警示呢？并籍此审慎决策，尽快引导我市房地产业的有序平稳发展轨道上来，乃是当务之急。
三、推进房地产业良性发展的载体选择
通过综合分析，我们认为，要实现我市房地产市场的良性发展，根据目前产业发展的实际状况，应注意解决好几方面的工作：
1、要始终将房地产业发展作为宏观调控的重点和着力点。鉴于房地产业的特殊性及其对国民经济的重要作用，各级政府和相关部门应将房地产业作为敏感产业，始终当作宏观调控的重点和着力点，完善调控机制，整合调控资源，优化调控效果，在房地产宏观调控中，各级政府要规范自我行为，明确自己的职能，并有效地约束自己的谋利冲动，尽快实现由主导建设型政府转向公共服务型政府，推进投资体制改革，以建设和谐社会的社会责任角度为标尺，杜绝“形象工程”，促进房地产业健康发展。
2、多措并举，进一步规范房地产市场行为。加强房地产市场管理，应坚持“以规划促进处置，以处置重整规划，实行总量控制，避免超前发展，以销售引导开发”的精神，进一步规范房地产市场。严格实行行业准入制度，对有信誉、有实力的房地产企业实行政策倾斜；严格控制城市土地的供应，建立房地产市场预警体系和信息披露制度，提高对市场的分析判断能力。同时要加强金融系统对房地产贷款的监控，提高开发企业自有资金比例，并建立有效的风险管理机制，使刚性需求在房地产刚性操作秩序的作用下，实现市场行为的合理化、制度化。
3、完善住房供应体系，确保有效供给最大化实现。众所周知，在我国房地产市场上，论住宅房源可分高、中、低；论住宅定价，可分市场决定的商品房价格和政府撑控的经济适用房价格。而此前我市房地产发展的主要矛盾也恰在于此，普通商品住房和经济适用住房建设严重滞后，任由高档住宅领跑、上拉房价；中低价位的中小型户型普通商品住房和经济适用住房又紧俏缺货，一定程度上助长了整体房价的上抬。但是，房地产市场最终要面对普通百姓，坚持认为房地产市场没有泡沫，也许有着千万条理由，但是所有的理由都抵不过这样一个现实——目前很多老百姓买不起房子。如今建设部将改善供应作为调控的重要内容之一，将改善供应的侧重点放在“鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应”上，可谓切中要害。为此，我们应抓住宏观调控的有利时机，加快实施由政府主导、市场运作的“居者有其屋”工程，在抓好普通商品房、经济适用房、拆迁安置房和廉租房建设的基础上，形成中低收入市民住房保障体系，从而引导房价实现“软着陆”。况且，保障广大中低收入群众享有居住权，政府有着不可推卸的责任。
4、倡导住房梯级消费，为购房者提供多种选择空间。住宅消费不仅仅是买房消费，住宅消费有着更广泛的意义，买房、租房、装修、旧房改造等都属于住宅消费。在市场经济体制中，总是会产生一些收入低下的家庭，在相当长的一段时间里，他们甚至不能承受经济适用房，唯一的出路是由政府提供“廉租房”或在租赁市场租房。在目前还不能很快提高居民家庭整体收入的情况下，开发商和消费者都应树立住房梯级消费的观念，开发者更要清醒面对这样一个现实，目前很多老百姓买不起房子。切不可被少数高收入群体的住宅需要及其一部分人的投资需求，一门心思建设高档住宅。因此，开发企业要在满足住房升级的消费人群需要大户型住宅的同时，通过开发小户型普通住房，满足广大的中低收入人群的需要。购房者要量入为出选择自己的住房，可通过采取先买普通的后买档次高的，从安置型到适用型再到舒适型，逐步完成“梯级消费”，使之形成存量与增量联动、买卖与租赁并举的房地产二、三级市场进入一个联动互助的良性循环，实现这个循环，房地产业才能实现长久持续健康发展。
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